都2021年了，沒(méi)分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市，沒(méi)有一份至少增長(zhǎng)50%的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)，沒(méi)有幾千萬(wàn)甚至過(guò)億平方米的在管面積撐門面，都不好意思自稱規(guī)模型房企。

　　眼下，大如碧桂園服務(wù)(06098.HK)、融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)、恒大物業(yè)(06666.HK)，小如時(shí)代鄰里(09928.HK)、榮萬(wàn)家(02146.HK)、正榮服務(wù)(06958.HK)，漸次發(fā)布年報(bào)。其中多數(shù)都是首次公布業(yè)績(jī)，超高的增速在地產(chǎn)板塊已是多年未見(jiàn)。

　　參考中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年底，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)到5636億港元，較年初增長(zhǎng)1203%;平均市盈率達(dá)到35倍，碧桂園服務(wù)的市盈率更是達(dá)到71.62倍，遠(yuǎn)高于港股平均市盈率的10.3倍;多家上市物業(yè)公司市值曾經(jīng)階段性超過(guò)其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的上市資產(chǎn)。

　　人們?cè)敢庀嘈�，在地產(chǎn)的一畝三分地兒，已經(jīng)種不出快速膨脹的希望;但人們更愿意相信，地產(chǎn)做不到的事，物業(yè)能做到。趁著二級(jí)市場(chǎng)心態(tài)轉(zhuǎn)變，2020年房企扎堆分拆物業(yè)IPO，2021年扎堆首發(fā)財(cái)報(bào)——歡迎來(lái)到“全民物業(yè)”時(shí)代。

　　物業(yè)這朵花當(dāng)然美，可也有些妖：“恒碧融萬(wàn)”四家有三家分拆物業(yè)，碧桂園服務(wù)是融創(chuàng)服務(wù)市值的3倍;論業(yè)務(wù)規(guī)模，保利物業(yè)(06049.HK)的在管面積與恒大物業(yè)基本持平，雙方的市值卻相差4倍。

　　都是按照管理面積收取服務(wù)費(fèi)，規(guī)模不存在天塹鴻溝，做的都是環(huán)境維護(hù)、居家服務(wù)、空間資源運(yùn)營(yíng)，用戶的滿意度都已轉(zhuǎn)化為營(yíng)收和凈利潤(rùn)，為何市值差距這么大?若非價(jià)值評(píng)估體系紊亂，那就是大量泡沫作祟。

　　很遺憾。從已有狀況來(lái)看，兩者都存在。地產(chǎn)沒(méi)能玩兒出來(lái)的花，物業(yè)看起來(lái)也沒(méi)開(kāi)多好。

　　為物業(yè)狂

　　2020年提起房子時(shí)，房企可以說(shuō)的不多：上半年疫情來(lái)了，房子不好賣，日子不好過(guò);下半年疫情過(guò)去了，房子好賣了，好日子回來(lái)了。

　　可是提起物業(yè)，故事就豐富多了。

　　疫情爆發(fā)初期，物業(yè)人堅(jiān)守一線，值守崗位;疫情進(jìn)入穩(wěn)定期，物業(yè)人入戶服務(wù)，穩(wěn)定大局。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，物業(yè)管理連接著居民生活服務(wù)的“最后一公里”——房子賣了，開(kāi)發(fā)商的故事就此結(jié)束，物業(yè)公司的故事剛剛開(kāi)始。

　　上一個(gè)提“最后一公里”的人，還是ofo的掌舵人戴威，結(jié)果么，眾所周知。那么物業(yè)服務(wù)會(huì)成為又一輛駛?cè)牒诎档?ldquo;共享單車”嗎?在物業(yè)人眼中，一定不會(huì)這樣。

　　“我們希望在高客戶滿意度之下，與業(yè)主構(gòu)建共建、共治、共享的信任基礎(chǔ)。”中海物業(yè)集團(tuán)董事局主席、執(zhí)行董事張貴清看來(lái)，物業(yè)是一門“走心”的生意。

　　向業(yè)主日常需求的物業(yè)管理服務(wù)、面向開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目交付前的非業(yè)主增值服務(wù)，以及區(qū)內(nèi)資源日常管理社區(qū)服務(wù)的“三板斧”，都是樹(shù)立用戶口碑才有未來(lái)，哪樣都不是賣房那樣的“一錘子買賣”。

　　何況這份“走心”還能明碼標(biāo)價(jià)，興業(yè)證券面向全國(guó)86城12萬(wàn)小區(qū)9088萬(wàn)住戶開(kāi)展的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，品牌物業(yè)比非品牌物業(yè)在管房屋均價(jià)高14%，在更換物業(yè)的小區(qū)中品牌物業(yè)實(shí)現(xiàn)0.82%的超額收益。

　　能讓房子增值的物業(yè)才是好物業(yè)。對(duì)業(yè)主而言，如此實(shí)打?qū)嵉暮锰幰�比�?wù)虛的用戶體驗(yàn)、潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的笑臉實(shí)在多了。

　　一邊是房企迫切的發(fā)展訴求，一邊是用戶資產(chǎn)增值的客觀需要，物業(yè)服務(wù)在其中搭了一座橋。不要小看這座橋，楊國(guó)強(qiáng)與許家印靠著它們成功創(chuàng)造了又一個(gè)千億級(jí)市值的企業(yè)。

　　回頭看看合同銷售額突破千億的地產(chǎn)企業(yè)，禹洲(01628.HK)、融信中國(guó)(03301.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)、佳兆業(yè)(01638.HK)，有誰(shuí)市值達(dá)到500億元呢?

　　既然有空間，就大手筆投入吧。至于方式方法，看著總有些“眼熟”。

　　整個(gè)2020年，是物業(yè)公司快速膨脹的一年。通過(guò)收并購(gòu)的方式，物業(yè)公司的體積不斷擴(kuò)張。都說(shuō)在地產(chǎn)圈兒孫宏斌的大手筆無(wú)人可及，其實(shí)在物業(yè)圈兒大手筆操作已是家常便飯，所有人都想把體積撐得再大一點(diǎn)。

　　理由很簡(jiǎn)單：有規(guī)模，企業(yè)市值不一定高;沒(méi)有規(guī)模，企業(yè)市值一定不高。參考物業(yè)公司的最新數(shù)據(jù)，更為龐大的規(guī)模代表更高的市值，逐漸成為企業(yè)信奉的價(jià)值觀。

　　2020年，碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理面積為3.77億平方米，同比增長(zhǎng)36.6%;同步成長(zhǎng)的還包括近10萬(wàn)人的新增員工總數(shù)，增幅達(dá)到184%——只要規(guī)模上得去，多花點(diǎn)錢不算什么。

　　“正榮服務(wù)將探索戰(zhàn)略投資、收購(gòu)及合作機(jī)會(huì)，進(jìn)軍有增長(zhǎng)潛力的新市場(chǎng)。”正榮服務(wù)董事會(huì)主席黃仙枝的態(tài)度可以看出，整個(gè)行業(yè)要么正在收購(gòu)，要么正走在收購(gòu)的路上。

　　目的只有一個(gè)：我要變得更大。

　　消失的價(jià)值

　　回想地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”，房?jī)r(jià)如同坐在火箭上，房企在山溝里開(kāi)發(fā)的房子都能快速出清。彼時(shí)，大量人員涌入地產(chǎn)行業(yè)，滿大街都是手拿厚厚一打宣傳冊(cè)的售樓小哥�？杉幢闳绱�，房企也很少出現(xiàn)一年多出近10萬(wàn)員工的情況。

　　那么問(wèn)題來(lái)了：如此規(guī)模的在管面積擴(kuò)容與人員集中流動(dòng)，能夠孕育幾個(gè)千億級(jí)的巨無(wú)霸?

　　“只有把服務(wù)客戶做到位，才有機(jī)會(huì)升維。”彩生活董事長(zhǎng)潘軍提出了一個(gè)“放之四海而皆準(zhǔn)”的觀點(diǎn)，不痛不癢。就好像西貝老板賈國(guó)龍認(rèn)為“食品行業(yè)良心是關(guān)鍵”，“大嘴”余承東直言“研發(fā)創(chuàng)新投入是核心”一樣——答案聽(tīng)上去絕對(duì)正確，就是有些答非所問(wèn)。

　　別怪物業(yè)公司給出如此答案，眼下它們只能這樣回復(fù)。為了維持高口碑，物業(yè)公司不斷補(bǔ)充員工數(shù)量，碧桂園服務(wù)就是典型案例之一。始終讓業(yè)主覺(jué)得自己身邊有人，隨叫隨到的服務(wù)就是核心價(jià)值。

　　參考樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的2021年第一季度物業(yè)公司服務(wù)滿意度榜單，前十名得分都在95分以上，這正是“人海戰(zhàn)略”能夠達(dá)到的最終效果。

　　提起執(zhí)行“人海戰(zhàn)略”，A股上市公司不少：紡織業(yè)的常山北明(000158.SZ)、玩具制造業(yè)的奧飛娛樂(lè)(002292.SZ)、家具業(yè)的大亞圣象(000910.SZ)。它們身處不同領(lǐng)域，卻有相同的歸屬，“勞動(dòng)密集型行業(yè)”。

　　企業(yè)被扣上這頂帽子，市值就像戴上緊箍咒，始終那么大。這么多年，三家公司拼了命出圈：常山北明成立北明軟件，奧飛娛樂(lè)投資網(wǎng)游業(yè)務(wù)，大亞圣象拓展整裝家居業(yè)務(wù)……不過(guò)幾經(jīng)波折，市值還是在100億元內(nèi)——沒(méi)辦法，靠“堆人”成長(zhǎng)的圈子都是這樣。

　　論“堆人”，物業(yè)公司不任何一家類似領(lǐng)域企業(yè)弱�？纯吹湫推髽I(yè)的數(shù)據(jù)，有誰(shuí)的成本不是翻倍式增長(zhǎng)?要想堵住業(yè)主抱怨的嘴，就得邁開(kāi)物業(yè)人的腿;讓物業(yè)人邁開(kāi)腿，錢就要給到位。因此，物業(yè)公司十分慷慨。

　　當(dāng)然，企業(yè)的海量投入并非沒(méi)有回報(bào)。綜合各家公司收入數(shù)據(jù)，人員最集中的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入占比普遍維持在50%以上。憑著這些足夠“走心”的服務(wù)，至少證明物業(yè)公司將錢花在了能帶來(lái)回報(bào)的地方。

　　可是帶來(lái)收入的板塊，反而讓物業(yè)公司“勞動(dòng)密集型”的特點(diǎn)更加明顯。一位業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)公司的核心能力，不能只看誰(shuí)掃地更干凈，誰(shuí)垃圾清理得更快，誰(shuí)維修設(shè)備更專業(yè)，更要關(guān)注降低管控成本與提升服務(wù)效力的能力。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，就是如何降本增效。

　　如今物業(yè)公司的規(guī)模與成本兩翼齊飛，“本”降不下去;人員越來(lái)越多，增值服務(wù)卻不見(jiàn)增長(zhǎng)，“效”也提不上來(lái)。如此傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)形態(tài)，資本市場(chǎng)還會(huì)給出動(dòng)輒數(shù)百億乃至千億的市值，這合適嗎?

　　“當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過(guò)去的土地紅利時(shí)代、金融紅利時(shí)代，進(jìn)入管理紅利時(shí)代和創(chuàng)新紅利時(shí)代。”2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，金科股份董事長(zhǎng)周達(dá)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的點(diǎn)評(píng)，其實(shí)是物業(yè)時(shí)代的預(yù)警。奈何警報(bào)已經(jīng)拉響，物業(yè)公司動(dòng)起來(lái)的卻不多。

　　再看龍頭企業(yè)的千億市值，泡沫不是一般得大。身處其中的人，心里都有數(shù)。

　　出路

　　物業(yè)板塊必然存在泡沫，資本市場(chǎng)普遍達(dá)成默契，都有些見(jiàn)怪不怪。

　　“2020年是物業(yè)股的上市窗口期。”是啊，就如同易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)的，那是“窗口期”，誰(shuí)會(huì)在此刻脫掉“皇帝的新裝”，在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見(jiàn)底、物業(yè)板塊好不容易吹起來(lái)泡沫的時(shí)候，把它們擠得一干二凈呢?

　　何況眼下的時(shí)代，哪門在爐火上升騰的生意沒(méi)有一點(diǎn)泡沫點(diǎn)綴——人工智能、新能源汽車、生物制藥……要是折騰這么久，物業(yè)概念股沒(méi)有泡沫出現(xiàn)才不正常。

　　據(jù)東方證券分析測(cè)算結(jié)果，2030年基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億元。香甜的蛋糕仍然在，關(guān)鍵是要把它做大才好分。泡沫大一些不可怕，找一些價(jià)值灌進(jìn)去就行。

　　2020年10月，國(guó)家發(fā)改委等多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布的《近期擴(kuò)內(nèi)需促銷費(fèi)的工作方案》，提出“搭建智慧物業(yè)平臺(tái)、推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈”理念;12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)文，將推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)。

　　這是在頂層設(shè)計(jì)上指引物業(yè)企業(yè)得發(fā)展方向：增值服務(wù)才是實(shí)打?qū)嵉牡案�，才是支撐物業(yè)公司突破百億，甚至千億市值的靈藥，別老想著擴(kuò)張基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)版圖。

　　想來(lái)也對(duì)，物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)造眾多典型應(yīng)用場(chǎng)景：工作人員與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、服務(wù)供應(yīng)商等，都存在應(yīng)用創(chuàng)新技術(shù)的條件與需求;AI、物聯(lián)網(wǎng)、5G，無(wú)論哪個(gè)概念，都能在物業(yè)服務(wù)的場(chǎng)景中找到自己的角色。

　　一眾科技公司想方設(shè)法要奪取的數(shù)據(jù)和資源都在物業(yè)公司手里邊，卻沒(méi)有被高效利用過(guò)，這就是巨大的浪費(fèi)。

　　早在2018年，碧桂園(02007.HK)計(jì)劃著5年內(nèi)投資800億元，招聘萬(wàn)名科技人才研發(fā)機(jī)器人，如今幾年過(guò)去了，落地的只有六家FOODOM天降美食王國(guó)概念餐廳中的炒菜機(jī)器人。如果這些機(jī)器人能夠應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)，碧桂園服務(wù)是否有必要一年新增10萬(wàn)員工?

　　說(shuō)到底，物業(yè)公司的發(fā)展模式還比較傳統(tǒng)，仍然在玩著“規(guī)模換市值、市值換資本、資本換規(guī)模”的套娃游戲，始終沒(méi)能將創(chuàng)新元素高質(zhì)量地與業(yè)務(wù)相結(jié)合，創(chuàng)造更多增值空間。

　　不要把鍋甩給業(yè)主，認(rèn)為他們思想保守，沒(méi)有消費(fèi)需求和能力。2015年，永升生活服務(wù)(01995.HK)就聯(lián)合裝修公司、家具商、櫥柜商、家電企業(yè)等合作伙伴，面向120戶業(yè)主推出產(chǎn)品團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。2020年底，這些服務(wù)被整合到“旭惠美家”平臺(tái)，為業(yè)主提供一站式置業(yè)服務(wù)。

　　只因?yàn)槠鸩皆纾?ldquo;旭惠美家”已經(jīng)從120戶小范圍線下活動(dòng)，發(fā)展為面向線上客戶的大型服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新模式的價(jià)值顯而易見(jiàn)�？墒莿�(chuàng)新的星火，在物業(yè)公司內(nèi)部只有點(diǎn)點(diǎn)微光。

　　或許這些業(yè)務(wù)成長(zhǎng)壯大后，才是物業(yè)時(shí)代真正到來(lái)的時(shí)候。希望那天不會(huì)太遠(yuǎn)。

　　結(jié)語(yǔ)

　　按照中指研究院2020年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，后續(xù)還會(huì)有20多家物業(yè)公司準(zhǔn)備上市，所謂的“窗口期”會(huì)延續(xù)一段時(shí)間�？梢韵胍�(jiàn)，融到錢的物業(yè)公司們會(huì)繼續(xù)揮舞鈔票，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起新一輪的版圖擴(kuò)張游戲。

　　那里沒(méi)有“三條紅線”，沒(méi)有“兩集中”政策，也沒(méi)有“一城一策、因城施策”，只要規(guī)模夠大，品牌夠響，市值就能沖上新高。如此簡(jiǎn)單的游戲，不參與一把就是浪費(fèi)。這樣的理念，好像是地產(chǎn)圈生存邏輯在物業(yè)板塊的“二次投胎”。

　　物業(yè)公司追求規(guī)模增長(zhǎng)當(dāng)然沒(méi)有錯(cuò)，可是總不能只有這一門心思。曾經(jīng)的多元化布局，面向創(chuàng)業(yè)公司的投資，以及那些仍然停留在圖紙上的創(chuàng)新規(guī)劃，都應(yīng)該盡快準(zhǔn)備起來(lái)。所有人都知道，現(xiàn)在泡沫不會(huì)破，可是那些后來(lái)者入圈的時(shí)候，總要有些拿得出手的賣點(diǎn)，一些規(guī)模之外的賣點(diǎn)才行。

　　都說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)需要變革，從追求規(guī)�；�的粗放發(fā)展模式，向利潤(rùn)與創(chuàng)新導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)行業(yè)何嘗不是如此?至于利潤(rùn)和創(chuàng)新從何而來(lái)，物業(yè)公司最好在想明白后再來(lái)參與這場(chǎng)游戲。