11月19日，中駿地產(chǎn)以總價59.4億元，拿下廈門兩宗地塊，折合樓面價45103元/平方米，刷出廈門土地價格新高，拿下 “雙料地王”。小編猛地發(fā)現(xiàn)，這是2019年里，難得能看到的地王。新地王聲音越發(fā)微弱的背后，是老地王們陷進泥潭里，在無聲掙扎。

　　當(dāng)年開發(fā)商如賭徒一般，賭房價會上漲，調(diào)控會放松，央行不會加息......然后哄搶地王。曾經(jīng)有多瘋狂，如今就有多煎熬，我們一起來回顧下。

　　南京地王

　　先看看南京的地王。

　　2016年5月，葛洲壩以32.8億總價、樓面價4.52萬/㎡拍下南京一宗地塊，成為南京有史以來樓面單價最高的地王項目。一時間，南京房價挺進7萬+的傳言甚囂塵上。

　　但誰能想到三年過去了，這個被定名為中國府的項目，依舊無法推出市場。根據(jù)南京市的限價，河西板塊上限為4.5萬/㎡，比葛洲壩的地價還低了2000塊，如果按照南京市的限價來賣，這個項目必然以血虧告終。

　　就算等到限價放松，這個項目價格也會高達7萬元/㎡，將刷新南京新高。而今年中國地產(chǎn)市場已經(jīng)寒冬凌冽，7萬賣給誰?

　　廣州地王

　　在廣州海珠石崗路，有著一塊同樣處境尷尬的地王。

　　2017年3月，時代中國以樓面地價約5.5萬元/平方米，總價約20.4億元競得廣紙輕工地塊，創(chuàng)下廣州土地市場的最高單價紀錄。

　　時代中國董事會主席岑釗雄當(dāng)時曾公開表示，不覺得這塊地買貴了，預(yù)計項目會有不錯的回報率。

　　但嚴峻的事實是，在地塊西面直線距離3公里的廣鋼新城，保利6月份計提了兩個地價超過4萬元/平方米項目的存貨跌價準(zhǔn)備;地塊北面2公里處樓面地價4.3萬元/平方米的中冶·逸璟公館，籌備了一年多還未定下開盤時間。

　　這個項目的100米處，是正在熱銷的金融街·融御，一直號稱自己在火爆熱銷，一路從期樓都已經(jīng)賣成了現(xiàn)樓。小編上周末去看了一眼，發(fā)現(xiàn)整個售樓處空空蕩蕩。

　　毫無疑問，這個地王項目將成為時代中國最大的滑鐵盧，加上前不久鬧得沸沸揚揚的“全員賣房”事件，時代無疑進入了它的“水逆期”。

　　合肥地王

　　如果說尚未入市的地王項目還能存在幻想，那么已入市的地王恐怕只能是“騎虎難下”了。

　　2016年，信達地產(chǎn)在土地試產(chǎn)揮金如土，把“地王旋風(fēng)”刮進了上海、深圳、合肥、杭州、廣州……

　　最近拿地的合肥包河“地王”于2018年開工，當(dāng)年下半年開始預(yù)售，案名為“翡翠天際”。由于土地成本偏高，項目的銷售均價超過2萬元/平方米，明顯高出周邊同類型的產(chǎn)品和二手房的價格。

　　公開信息顯示，目前該項目已推出的部分，去化率在50%左右，另有約一半的體量尚未開工。

　　加上金融手段也愈加嚴厲，隨著樓市調(diào)控持續(xù)施壓，信達地產(chǎn)的資金渠道也受到很大影響。

　　盈利和融資雙重受困，為了擺脫“地王”之苦，信達這幾年采取了與融創(chuàng)、濱江等同行企業(yè)廣泛合作的形式來為自己“解套”。不過，由于部分企業(yè)同樣陷入了發(fā)展困境，導(dǎo)致高溢價的項目獲利的前景不那么明朗。

　　有業(yè)界人士分析出，信達地產(chǎn)不以開發(fā)運營能力見長，對于地塊品質(zhì)和合作方的依賴較強。一旦遇上品質(zhì)不佳的項目，獨立操盤的難度就比較大。所以，出讓項目可看作“止損”的表現(xiàn)。

　　在他看來，如果資金狀況未能持續(xù)改善，不排除信達地產(chǎn)繼續(xù)賣項目的可能。

　　信達如今雖然深陷“地王”泥淖，但畢竟身后還有母公司保駕，那些民企“地王”要面臨的才是真正的龍?zhí)痘⒀ā?/p>

　　“賭徒”必將受懲

　　經(jīng)過30多年的市場沉浮，房地產(chǎn)早已變成巨頭的游戲。有能力從招拍掛市場上摘得“地王”者，更是站在了行業(yè)的金字塔尖。然而每一個表面光鮮的“地王”稱號背后，開發(fā)商不僅要付出真金白銀的代價，還要經(jīng)受時間的殘酷折磨。

　　從今年5月份開始，全國多地修改了土拍規(guī)則。這一輪土地競拍規(guī)則調(diào)整，提高了對房企資金鏈要求，讓他們在高價拍地時，無法進行高負債、高周轉(zhuǎn)和高杠桿快速擴大規(guī)模的操作。變相降低了土地溢價。

　　而在融資渠道方面，銀行貸款，受制于“四證”限制，約束太多快不了;公司債、資管、私募等融資渠道幾乎又被剿滅殆盡;監(jiān)管層正針對信托采取第二波強監(jiān)管，現(xiàn)在唯一的融資通道信托也要徹底關(guān)上大門。

　　以往，當(dāng)土拍結(jié)束時，參與者都會對地王得主報以掌聲，既表示對對方財力的敬佩，也有祝賀之義。如今，地王誕生后的拍賣大廳，通常鴉雀無聲，得主非常低調(diào)地簽字離開。所有人都心知肚明，在這個年代，“地王”或許可以打造成扛鼎之作，但更可能是定時炸彈。

　　但無論何時，賭徒都是不值得同情的，凄涼的結(jié)局，早在貪婪之心生起之時寫就。對于中國的地王而言，也是如此。近幾年，粵語地區(qū)有一句流行語非常精辟，”條路自己揀，撲街五好哭“。意思是，路是自己選的，摔了，你可別哭。

　　現(xiàn)在，房子是拿來住的，不是拿來炒的，這一觀念已經(jīng)深入人心。樓市開始良性調(diào)整，時代已經(jīng)開始懲罰這些哄搶地王的公司，懲罰他們當(dāng)年利欲熏心的賭徒心理。