2009年是望京的起點(diǎn)，也是潘石屹和SOHO中國十年一覺終成夢的起點(diǎn)。在這之前，大望京村民還靠著“瓦片經(jīng)濟(jì)”維持生計(jì)，一夜間幾百萬到上千萬不等的拆遷補(bǔ)償款讓村民暴富，很多村民在房價(jià)上漲前掃光了周圍的房子。這一年，潘石屹以40億元的價(jià)格拿到了望京的一塊地，望京SOHO掘地而起。

　　但當(dāng)時(shí)望京顯然還不是SOHO中國的重頭戲，2010年一個(gè)銀河SOHO的銷售額就高達(dá)146億元，只是潘石屹?zèng)]想到2012年后一批又一批懷揣夢想的創(chuàng)業(yè)者來到望京，他們踏著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的浪潮風(fēng)生水起，也抬高了周邊寫字樓的租售價(jià)格，望京SOHO賺得盆滿缽滿。

　　這段時(shí)間里，張欣常提到的一句話就是SOHO中國要在5年內(nèi)超越萬科。然而，十年已逝，SOHO中國出售資產(chǎn)的名單上赫然寫著望京SOHO。

　　今年望京的秋意正濃，一絲寒意已經(jīng)上頭。而伴隨著望京SOHO的出售，逝去的不止是潘石屹的地產(chǎn)舊夢。

　　“甩賣”CBD寫字樓

　　2016年香港樓市一片叫好，截止7月底，香港中環(huán)的甲級(jí)寫字樓空置率僅為1.5%，且香港整體甲級(jí)寫字樓的空置率普遍偏低，為4.2%。

　　那個(gè)時(shí)候誰也沒想到橫亙?cè)谙愀刍屎蟠蟮乐?9號(hào)快要二十年的地標(biāo)性建筑將要易主，以至于李嘉誠賣樓的消息一經(jīng)公布，就在地產(chǎn)行業(yè)引起了巨大震蕩。11月份，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)同意以402億港元(52億美元)的價(jià)格，向中國港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司出售其在中環(huán)中心的股權(quán)，由此創(chuàng)出了香港寫字樓交易的最高紀(jì)錄。

　　在此之前，長實(shí)地產(chǎn)還剛剛以200億元出售了上海浦東世紀(jì)匯廣場。

　　眾人紛紛猜測李嘉誠此舉的目的，其實(shí)這早有預(yù)兆。2016年中期報(bào)告時(shí)，李嘉誠說，集團(tuán)收益主要來自香港及內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而未來將以兩地及海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)為重點(diǎn)。

　　如今已經(jīng)退休的李嘉誠或許遠(yuǎn)離了熱鬧喧囂的香港樓市，但正是這段時(shí)間香港樓市反而大起大落。據(jù)香港《大公報(bào)》報(bào)道，香港整體寫字樓租金在2019年首季度只升了0.2%，為2016年第3季度以來升幅最少;中環(huán)超甲級(jí)寫字樓租金更按季度下跌0.4%，為2014年第3季度以來、即逾4年來首次出現(xiàn)下跌。

　　不過與北上廣深的甲級(jí)寫字樓比起來，香港只能算是小風(fēng)小浪。高力國際、戴德梁行發(fā)布的 2019 年上半年北京寫字樓市場研究報(bào)告顯示，2019 年上半年，北京市甲級(jí)寫字樓空置率已經(jīng)達(dá)到 11.5 %，為近八年來的最高值;全市平均租金環(huán)比下調(diào)了 0.6 %至人民幣399元每月每平方米，同比下調(diào) 0.7 %。

　　再比如深圳，第三季度深圳甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。

　　潘石屹也是從2016年下半年開始了賣賣賣的節(jié)奏。7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀(jì)廣場;8月17日中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，他又表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如今，京滬兩地的八個(gè)“SOHO”系列商辦物業(yè)即將被出售，如果交易完成，SOHO中國將失去手頭近九成的物業(yè)，幾近出清。

　　如果說李嘉誠是在香港樓市高位套現(xiàn)，那現(xiàn)在受國內(nèi)甲級(jí)寫字樓空置危機(jī)的影響，潘石屹或許只能低價(jià)甩賣了。當(dāng)然，賣寫字樓的不止是李嘉誠、潘石屹等地產(chǎn)大佬，還有時(shí)運(yùn)不濟(jì)的企業(yè)巨頭。

　　去年9月26日，海南航空控股發(fā)布公告稱，將位于北京東三環(huán)的北京海南航空大廈以8折價(jià)格賣給萬科，還有北京宏源大廈，以及位于上海、深圳等城市的多個(gè)項(xiàng)目，也均被萬科拿下。想當(dāng)年，海航擊敗李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)等其他19家對(duì)手，以88.37億港元中標(biāo)香港九龍?jiān)瓎⒌聶C(jī)場區(qū)第1K區(qū)3號(hào)住宅地塊，一時(shí)間“新地王”無限風(fēng)光，但如今只得賣樓求生。

　　寫字樓無處安放創(chuàng)業(yè)者的青春

　　去年11月，中金公司北京建國門外大街證券營業(yè)部悄然從SK大廈的底層搬到了三樓，而在此之前，該證券營業(yè)部在底層工作的時(shí)間已經(jīng)長達(dá)15年。

　　一位員工說，“我們搬到樓上，沒幾天對(duì)面的國民銀行也關(guān)門了，我還想經(jīng)濟(jì)真的不景氣了么，金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉了?不久后在電梯里碰到穿國民銀行穿制服的員工，才知道他們的營業(yè)廳也搬到了樓上，更高的11樓”。SK大廈底層租金是樓上寫字樓租金價(jià)格一倍多。

　　這僅僅是金融機(jī)構(gòu)、互金平臺(tái)從甲級(jí)寫字樓大規(guī)模撤退的一個(gè)縮影。2018年以來，上海CBD某高端寫字樓發(fā)生過多起由P2P暴雷引發(fā)的消費(fèi)者維權(quán)事件，消費(fèi)者把整個(gè)辦公區(qū)團(tuán)團(tuán)圍住，不僅對(duì)寫字樓的經(jīng)營及管理造成了困擾，而且?guī)�來了直接的�?jīng)濟(jì)損失。

　　更嚴(yán)重的是深圳。據(jù)戴德梁行研究部2016年的統(tǒng)計(jì)，除去總部自用，金融類企業(yè)是深圳甲級(jí)寫字樓市場最活潑的群體，以租賃面積爭論，占新增需求的37.2%，以企業(yè)數(shù)目來算，占比為31.9%。僅福田區(qū)就有持牌金融總部機(jī)構(gòu)150家，占全市的67%。這種嚴(yán)重依賴金融公司的租賃現(xiàn)狀，造成P2P暴雷潮掀起時(shí)深圳寫字樓真的是一地雞毛。

　　據(jù)悉，位于福田區(qū)的平安金融中心一次性退租10層樓，成了當(dāng)時(shí)深圳金融業(yè)最慘烈的寫照。

　　2019年第三季度深圳甲級(jí)寫字樓子市場情況

　　如今，深圳原本在福田和羅湖的企業(yè)租戶，為了追求相對(duì)較低的租金，只能不斷將其辦公地點(diǎn)向城市西部的南山區(qū)和前海片區(qū)遷移。與之相似的還有望京。倒在望京的互聯(lián)網(wǎng)公司一個(gè)接一個(gè)，有幸活下來的著急忙慌地往外逃，這或許正是潘石屹出售望京SOHO的原因之一。

　　望京也曾是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者的天堂。2014年初，美團(tuán)搬到望京SOHO附近的望京國際研發(fā)園，旁邊挨著摩托羅拉大廈和愛立信大廈，后來摩托羅拉大廈迎來了錘子科技，幾年后羅永浩又把公司搬到了望京數(shù)碼港大廈。圍繞著這片創(chuàng)業(yè)“福地”，陌陌、觸控、百合網(wǎng)、熊貓直播、A站以及一眾O2O服務(wù)公司聚集在此，成就了望京甲級(jí)寫字樓的寸土寸金。

　　那時(shí)，潘石屹不止一次旁敲側(cè)擊地暗示望京風(fēng)水極佳，可如今當(dāng)“望京滑鐵盧”的事實(shí)歸咎到風(fēng)水問題，他不信風(fēng)水的反駁又顯得如此蒼白無力。

　　當(dāng)然，望京的創(chuàng)業(yè)悲劇豈是風(fēng)水影響，縱觀這些倒在望京的公司，他們的壯大離不開兩個(gè)字：燒錢。大規(guī)模擴(kuò)張影響了企業(yè)健康的成長狀態(tài)，一遇到資本寒冬，缺乏造血能力的公司便岌岌可危，這幾乎是近些年來所有互聯(lián)網(wǎng)公司的通病，恰好望京天然聚集的就是造血能力匱乏的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

　　資本撤退?

　　在潘石屹清空SOHO中國項(xiàng)目的過程中，我們看到一個(gè)頗為熟悉的身影：黑石集團(tuán)。據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團(tuán)，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場。目前第一筆交易正在進(jìn)行，且接近最后階段。

　　自2018下半年開始，這一頂級(jí)投行在國內(nèi)的動(dòng)作明顯頻繁了許多，僅今年2、3月份，黑石集團(tuán)就連續(xù)把塔博曼、香港國際建投和上海長泰廣場收入囊中，而這背后是整個(gè)外資在一線城市核心物業(yè)交易市場的急劇活躍。

　　據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年中國大宗商業(yè)地產(chǎn)投資金額達(dá)2517億元，同比小幅上漲4%。其中，外資在國內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)780億元，同比激增62%，創(chuàng)下自2005年以來的最大規(guī)模。以上海為例，第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年外資在上海的投資占比高達(dá)59%，超過了國內(nèi)機(jī)構(gòu)，較2017年的35%有明顯漲幅。

　　而且今年第一季度，以黑石為首的外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地的大宗交易已達(dá)8起，累計(jì)交易金額超過300億元。

　　然而此消彼長，外資的活躍則意味著內(nèi)資的沉寂，潘石屹出售資產(chǎn)并不是個(gè)例。

　　數(shù)據(jù)顯示，在物業(yè)投資市場方面，上半年香港商用和工廈物業(yè)市場逾2,000萬港元以上成交投資總額為533億港元，按年下跌51%，其中中資買家普遍持觀望態(tài)度，只參與了八宗交易，占投資總額比例15%，低于去年的21%。與之相應(yīng)地，寫字樓租賃也呈現(xiàn)相同的狀況。仲量聯(lián)行公布的《2019年下半年香港物業(yè)市場展望》指出，上半年中資企業(yè)在中環(huán)的新租賃樓面面積按年下跌53%。

　　據(jù)一家外資地產(chǎn)基金的高級(jí)管理人員透露，以前外資不活躍并非他們不想買，一來是政策限制，二來是爭不過內(nèi)資，如今內(nèi)資意愿減弱，恰好給了外資進(jìn)入的機(jī)遇。

　　不過，外資的活躍也并不能令一線城市寫字樓投資完全樂觀，第三季度外資買家的投資金額也開始下降，畢竟今年寫字樓整體空置率上升，租金水平下降，影響到部分外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場的信心。而且更關(guān)鍵的是，國內(nèi)金融及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)一日不回暖，寫字樓也無法獲得真正的新生。

　　但現(xiàn)在誰也不知道這個(gè)時(shí)間點(diǎn)什么時(shí)候來臨，而屆時(shí)望京又是否能回到原來的望京。