正是有了過往三年在人、財、地三要素上的有效積累和高效發(fā)揮，陽光城才有信心與底氣，面對更加充滿不確定性和風(fēng)險的未來。

　　作者 / 韓 東

　　編輯 / 邱 韻

　　日本一橋大學(xué)商學(xué)院教授、哈佛商學(xué)院貝克學(xué)者名和高司在他的新書《成長企業(yè)的法則》中，將商業(yè)公司分成了兩類：

　　一種是品質(zhì)型企業(yè)，深耕某個細分領(lǐng)域，會不斷改善產(chǎn)品，直到極致，但這樣的企業(yè)很難跨界，不易擴大市場規(guī)模;

　　另一種是機會型企業(yè)，不斷尋找市場機會，迅速投入資源并獲得回報，但自身研發(fā)能力不足，無法做出獨特的產(chǎn)品。

　　在名和高司看來，只有兼顧品質(zhì)與機會的企業(yè)，才能持續(xù)高速成長。

　　需要注意到的是，高成長型企業(yè)往往不是一蹴而就，而是有其發(fā)展和蛻變的過程。如果以三年為一個考核周期，過去三年可以說是陽光城從一家機會型企業(yè)向品質(zhì)與機會并重蛻變的過程，也是它獲得持續(xù)高速增長能力的過程。

　　憑借精準而前瞻的戰(zhàn)略指引和堅定而徹底的戰(zhàn)略執(zhí)行，陽光城在周期起伏中成功把握住了自己的節(jié)奏，提供了一個周期波動中高成長型企業(yè)養(yǎng)成的樣本。

　　01

　　業(yè)績豐收

　　高成長型企業(yè)的第一個表征，是一份足以令投資者滿意的成績單。

　　中國房地工業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究陳訴》顯示，我國500強房企去年銷售增速為7.14%，增長進一步放緩。在行業(yè)增速整體放緩背景下，陽光城依然維持了較高增速，展現(xiàn)了較高的成長性。

　　4月24日，A股上市的陽光城發(fā)布了2019年財報。財報顯示，2019年，陽光城再次實現(xiàn)階段式提升，首次突破“雙千億”大關(guān)，全年實現(xiàn)銷售金額2110.3億元，同比增長29.6%;綜合實力位列中國地產(chǎn)TOP13，較2018年再度上升一個位次。

　　根據(jù)財報，2019年，陽光城實現(xiàn)營業(yè)收入610.5億元，同比增長8.1%;實現(xiàn)歸母凈利潤40.2億元，同比增長33.2%;毛利潤率和凈利率分別為26.6%和7.1%，表現(xiàn)相對一般，但整體上處于緩慢上升和持續(xù)改善中。

　　作為曾經(jīng)高杠桿房企的典型代表之一，此前陽光城較高的負債率一直備受弊病。但經(jīng)過三年調(diào)整，其在流動性和降杠桿方面都有較大改善。

　　截至2019年底，陽光城有息負債1123.2億元，較2018年下降0.3%，其中，短期債務(wù)占比較2018年下降12.9個百分點至29.9%，非銀融資占比從52.6%下降至24.9%。同時，凈負債率較2018年下降約44個百分點至138.2%。

　　流動性方面，經(jīng)營性現(xiàn)金流自2017年來連續(xù)三年維持正值，貨幣資金保持增長，2019年貨幣資金上升10.9%至419.8億元;貨幣資金對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)上升0.47倍至1.25倍，流動性大幅改善。

　　這一財務(wù)表現(xiàn)使陽光城首次獲得主體評級AAA級。研究機構(gòu)認為，伴隨著公司財務(wù)穩(wěn)健度的明顯改善，未來，其融資成本有望進一步下行，這也為它釋放更多利潤提供了想象空間。

　　招商證券在隨后發(fā)布的研報中也指出，陽光城近年來在表內(nèi)負債、杠桿率、資金鏈等短板方面正在發(fā)生較明顯的邊際改善，而且存量土地儲備城市布局能級較高，原始土地成本也較低，這些是其基本面最核心的變化和亮點。

　　財務(wù)指標的持續(xù)改善和業(yè)績上的大豐收也讓陽光城不吝于投資者分享公司的成長紅利。2019年，陽光城分紅率高達20%，為上市以來最高水平，顯著高于2017、2018年的9.82%、7.52%。

　　4月27日，陽光城開盤上漲，截至11:30收盤，其股價上漲2.85%。

　　02

　　三年蝶變

　　羅馬不是一日建成的。陽光城持續(xù)改善的企業(yè)表現(xiàn)和高成長性的養(yǎng)成同樣無法一蹴而就，而是源自于正確的戰(zhàn)略指引和堅定的戰(zhàn)略執(zhí)行。

　　2017年，陽光城明確“規(guī)模上臺階，品質(zhì)樹標桿”戰(zhàn)略發(fā)展目標，以“三全”投資戰(zhàn)略為引擎，開始加大全國化擴展和多渠道、多業(yè)態(tài)拿地步伐。“三全”即全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展，其重點在于將一、二線城市作為根據(jù)地，形成二線城市全覆蓋、核心城市輻射周邊城市的戰(zhàn)略格局。當年，陽光城土地儲備正式突破5000億元，其中超八成土儲位于核心一二線城市，為后續(xù)發(fā)展積蓄了動能。

　　“五圓”則指“五圓”快速發(fā)展模型，在充分保障人才的培養(yǎng)及引進、充足的土地儲備和穩(wěn)健的財務(wù)政策的同時，強化運營體系，保障人、財、地三要素的有機結(jié)合和高效發(fā)揮，最終其在快車道上的良性循環(huán)。

　　清晰的戰(zhàn)略指引和強大的戰(zhàn)略執(zhí)行，為陽光城插上了蝶變的翅膀，讓其開始步入高速成長階段。

　　2018年，陽光城實現(xiàn)規(guī)模大跨越，全年銷售金額1628億，首次突破千億，位列中國地產(chǎn)Top14。這一年，它進一步在戰(zhàn)略上發(fā)力，開始全面落地推進品質(zhì)戰(zhàn)略，打造“綠色智慧家”，強化產(chǎn)品打造硬核實力;推出 “光合工程”人才戰(zhàn)略，以人才核心打造企業(yè)競爭力，為成為百年企業(yè)奠定人才基礎(chǔ)。

　　2019年，陽光城再度實現(xiàn)自我突破，強化修煉內(nèi)功，加大推進管理精細化進度，28個區(qū)域優(yōu)化為16個區(qū)域，希望通過三層架構(gòu)的組織優(yōu)化，保持公司的靈活性，釋放發(fā)展新動能。最終，其銷售規(guī)模突破“雙千億”，銷售金額位列全國主流地產(chǎn)企業(yè)Top13，行業(yè)影響力進一步提升。

　　可以看到，以2017年為起點，三年時間里，陽光城不斷在規(guī)�？ㄎ弧�產(chǎn)品品質(zhì)、財務(wù)品質(zhì)和運營管理上發(fā)力，從房地產(chǎn)最核心的人、財、地三方面不斷進行自我優(yōu)化，將企業(yè)底子打造得更為夯實，最終實現(xiàn)了自我進步和行業(yè)的彎道超車。

　　在中國房地產(chǎn) TOP10 研究組主辦的 2020 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會上，其位列“2020 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”第 13 名，同時榮獲“成長性 TOP10”第五名。

　　03

　　愿至千里

　　高成長型企業(yè)的另一大表征是永遠對自己有著更高的要求，對未來有著更大的期許。

　　2020年突發(fā)的新冠疫請，在嚴重影響了房企一季度銷售表現(xiàn)的同時，也為2020年增添了更多的不確定性。

　　在4月24日下午舉行的2019年全年業(yè)績線上發(fā)布會上，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌就認為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境仍然呈現(xiàn)出較大的不確定性，黑天鵝的翅膀可能還沒有完全展開。但因城施策、老舊小區(qū)改造和客戶需求變化等依然為房地產(chǎn)帶來許多有利因素。

　　未來，房地產(chǎn)行業(yè)仍會占據(jù)國民經(jīng)濟的重要地位，但行業(yè)邏輯發(fā)生變化，將產(chǎn)生新的行業(yè)格局，企業(yè)更多的是比拼運營能力。在朱榮斌看來，陽光城有信心在下半場格局中，憑借自身靈活運營的方式實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　他的信心與底氣，來自目前業(yè)已較為可觀且布局合理的土地儲備。

　　經(jīng)過“三全”戰(zhàn)略的三年推進和執(zhí)行，陽光城區(qū)域布局日趨均衡，拿地渠道也更為豐富。截至2019年底，陽光城擁有總土地儲備4101.2萬平米，其中一二線城市預(yù)計未來可售貨值占比為72.6%。土地平均樓面價為4356元/平米，與2019年銷售均價12317元/平米相比，地貨比為0.35，處于行業(yè)內(nèi)合理水平，具備較強的行業(yè)競爭力。

　　區(qū)域分布中，其全國化拓展凸顯成效，區(qū)域分布更趨平衡。數(shù)據(jù)顯示，陽光城位于傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域大福建及長三角的土地儲備占比繼續(xù)下降，分別為13.9%和12.8%，位于珠三角、京津冀及其他地區(qū)的則分別為15.6%、4.6%和53.0%。

　　它持續(xù)保持了強大的收并購優(yōu)勢，2019年通過收并購獲取的土儲計容面積占比達55.2%，在一二級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動等拿地方式上表現(xiàn)也愈加成熟，目前已鎖定約421.5萬方土儲。

　　更趨均衡的區(qū)域布局將使它銷售來源更為多元，同時也進一步提升了抗風(fēng)險能力;更為豐富的拿地方式則將助力其在土地競爭更趨激烈的未來持續(xù)擴充優(yōu)質(zhì)土儲，并獲取更大的價格競爭優(yōu)勢，支持銷售持續(xù)增長。

　　其實，他更大的底氣源自“品質(zhì)樹標桿”戰(zhàn)略下陽光城業(yè)已鍛造出來的產(chǎn)品實力。萬變不離其宗，在一個更加波動的周期，只有真正符合消費者審美和需求的產(chǎn)品，才是企業(yè)穿越周期的唯一法寶。

　　過去三年間，陽光城不斷深化“綠色智慧家”產(chǎn)品主張，以“綠色健康、便捷安全、家文化”為核心理念，打造全生命周期產(chǎn)品。截止2019年底，陽光城全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建筑面積530萬平方米，總共服務(wù)15萬陽光城業(yè)主。

　　“綠色智慧家”產(chǎn)品內(nèi)涵不斷夯實，規(guī)劃方案、戶型結(jié)構(gòu)及裝修標準全面升級，尤其是在室內(nèi)空氣質(zhì)量控制方面取得突破。疫情當下，以健康安全為核心打造的產(chǎn)品體系，廣受市場好評。

　　2019年，陽光城品質(zhì)工程初見成效，通過制定全行業(yè)首個涵蓋項目品質(zhì)全周期的品質(zhì)評價模型，成功打造了佛山綠島湖、福州檀境、南京文瀾府等多個標桿項目。其中，佛山綠島湖溢價顯著，在競品降價成風(fēng)的嚴峻環(huán)境下，以高于精品近1萬的價格實現(xiàn)熱銷，創(chuàng)造板塊價格標桿，而產(chǎn)品也將是陽光城最核心的獨特競爭力。

　　未來已來，風(fēng)波難測。正是有了過往三年在人、財、地三要素上的有效積累和高效發(fā)揮，陽光城才有信心與底氣，面對更加充滿不確定性和風(fēng)險的未來。

　　04

　　結(jié)語

　　“當你穿過了暴風(fēng)雨，你早已不再是原來的那個人。”

　　過去三年，陽光城憑借自身精準的戰(zhàn)略把握和堅定的戰(zhàn)略執(zhí)行，實現(xiàn)了自身發(fā)展從“量”到“質(zhì)”的飛躍，成為了高成長型房企的典型代表。展望未來，懷揣更厚的“家底”和更強勁的信心，陽光城同樣無懼未來，迎接挑戰(zhàn)。

　　有陽光，有夢想。對于這樣的陽光城來說，任何時代都是最好的時代。

　　原創(chuàng)文章，作者：一點財經(jīng)，如若轉(zhuǎn)載，請注明出處：《業(yè)績豐收、愿至千里，陽光城的三年蝶變與未來底氣》https://www.yidiancaijing.xin/archives/2616