2020年，新基建成為不動產投資的風口。開年首次國務院常務會議要求，出臺信息網(wǎng)絡等新型基礎設施投資支持政策，推進智能、綠色制造。4月中旬，中共中央政治局召開會議，強調加強傳統(tǒng)基礎設施和新型基礎設施投資，促進傳統(tǒng)產業(yè)改造升級。10月底，十四五規(guī)劃和2035年遠景目標建議的著重強調，讓新基建風口更加炙手可熱。

　　春江水暖之下，一些創(chuàng)新型產業(yè)投資機構，早已悄然布局，深耕物業(yè)、物流、智能制造等領域。在倡導科技賦能傳統(tǒng)產業(yè)的高瓴資本身上，隱隱能看到“新基建”正在成為其越來越重要的投資主題。

　　11月17日，高瓴在美國證券交易委員會(SEC)公布了2020年第三季度末的美股持倉情況。除了仍然重倉生命健康賽道，高瓴還加大了對新能源、新基建相關領域的投資。數(shù)據(jù)顯示，高瓴在6月份通過參與定向增發(fā)方式，投資了數(shù)據(jù)中心運營商和服務商萬國數(shù)據(jù)。萬國數(shù)據(jù)。萬國數(shù)據(jù)董事長兼CEO黃偉此前向媒體透露，滿足為日益增長的超大型數(shù)據(jù)中心需求，除了進行公開市場的融資外，另一種提供資金的方法是通過私募，比如與機構投資者，私募股權或主權財富基金建立合資企業(yè)。“在國內‘新基建’政策推動下，IT基礎設施建設迎來發(fā)展新機遇。” 黃偉表示。

　　公開資料顯示，高瓴在今年6月份參與了萬國數(shù)據(jù)的定向增發(fā)，認購4億美元股份;11月初，萬國數(shù)據(jù)回歸香港上市(2016年公司曾在納斯達克上市)，高瓴資本追加了投資。目前，萬國數(shù)據(jù)在港交所市值超過千億港元，三季度高瓴的加碼被認為是對新基建投資的信號。

　　此外，SEC三季報顯示，高瓴對國內新能源車三巨頭蔚來、理想汽車與小鵬汽車，都有不同程度的持倉。而且，高瓴在A股還投資了新能源產業(yè)鏈上的寧德時代和恩捷股份等龍頭企業(yè)。

　　近兩年，以“長期價值投資”見長的高瓴，也先后以基石投資者的身份，入主了多家物業(yè)公司。根據(jù)公開資料整理，2019年12月，高瓴出資3500萬美金申購保利物業(yè)，而在今年5月與10月，又分別出資7500萬美金與5000萬美金，先后申購建業(yè)新生活與合景悠活。其中，保利物業(yè)業(yè)務遍及全國，建業(yè)新生活扎根中原地區(qū)，合景悠活則重點布局粵港澳大灣區(qū)、長三角片區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、中西部片區(qū)及海南4大經(jīng)濟區(qū)，三家企業(yè)差異化的地域布局，也體現(xiàn)了高瓴在物業(yè)投資上的全局視角。今日(12月7日)，遠洋發(fā)布公告，計劃在香港掛牌上市，基石投資人也出現(xiàn)了高瓴的身影。業(yè)內人士認為，與傳統(tǒng)的住宅地產開發(fā)重資產模式不同，物業(yè)管理行業(yè)屬于輕資產行業(yè)，首先不存在大額資本支出，其次擁有穩(wěn)定的收入，也擁有較高的回報率，ROIC平均能達到20%以上。這應該是高瓴看中這個行業(yè)的重要原因。另一方面，物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)金轉化率普遍比較好高，能夠擁有穩(wěn)定充足的經(jīng)營性現(xiàn)金流，用以支持龍頭企業(yè)并購擴張。

　　一個可以看到的變化是，近兩三年來以來，以凱龍瑞、吉寶資本、凱德、摩根士坦利、黑石、高盛、GIC等為代表的國際投資機構頻頻在住宅地產以外的房地產領域出手，收購一線及主要核心城市的寫字樓、商業(yè)廣場、產業(yè)園等投資性物業(yè)，以尋求核心增益型及機會型投資機遇。

　　此外，據(jù)對有公開成交額的大宗交易案例梳理，從主要城市大宗交易物業(yè)類型占比來看，截至今年上半年，上海、北京的寫字樓占比分別達到76.10%和58.35%。種種數(shù)據(jù)都表明，投資性物業(yè)已悄然成為各家必爭之地。

　　同時，互聯(lián)網(wǎng)技術和商業(yè)基礎設施的快速進步使得社區(qū)流量的變現(xiàn)價值提高，能夠幫助行業(yè)跨越周期，未來通過不斷延伸社區(qū)增值服務，實現(xiàn)行業(yè)的增長。

　　公開資料顯示，截至今年上半年，在物業(yè)類大宗交易中，成都、杭州、蘇州、南京等新一線城市的工業(yè)園及物流園類物業(yè)的交易額占比較高，其中成都和杭州分別高達80.28%和76%。業(yè)內人士分析，這種增長很大程度上也得益于5G、人工智能與集成電路等“新基建”政策以及傳統(tǒng)的產業(yè)基礎的影響，而隨著網(wǎng)絡時代、數(shù)字經(jīng)濟的快速發(fā)展，電商的蓬勃發(fā)展也推動了物流地產尤其是現(xiàn)代物流基礎設施的發(fā)展，并且這些需求也會進一步在二、三線城市甚至小城鎮(zhèn)中釋放。

　　其實除開近兩年針對物業(yè)的頻繁出手，早年高瓴對物流地產巨頭普洛斯與京東物流的持續(xù)加碼，都在試圖闡明其投資邏輯的內核：讓價值投資要成為創(chuàng)新媒介，在科技企業(yè)和實體經(jīng)濟的“啞鈴兩端”發(fā)揮融合創(chuàng)新作用，積極促成新技術落地與傳統(tǒng)產業(yè)升級。這種“面向未來的投資”，也讓高瓴始終能夠站在各個行業(yè)的最前沿，用更超前的視角，看到技術賦能后的行業(yè)發(fā)展新方向，在“新基建”大背景下，傳統(tǒng)的IDC、物業(yè)服務等行業(yè)也“老樹開新花”，隨著新科技的不斷滲透，行業(yè)也迎來了更多可能性。

　　據(jù)悉，隨著高瓴等創(chuàng)新型產業(yè)投資機構的入局，巨頭林立之下，新基建投資的下一步究竟走向何方，我們拭目以待。