近日，香港數(shù)據(jù)中心土地再次成為熱門話題，香港數(shù)據(jù)中心服務(wù)商新意網(wǎng)(SUNeVision)就將軍澳數(shù)據(jù)中心“分租”案件提出上訴，稱早前高等法院裁決存在法律觀點(diǎn)上錯(cuò)誤。由于此次案件牽涉甚廣，在業(yè)界與司法里引起廣泛爭(zhēng)議，這件事皆源于2012年一場(chǎng)數(shù)據(jù)中心土地招標(biāo)。

　　簡(jiǎn)單來(lái)講，由于可用土地資源緊缺，港府為維持香港互連樞紐地位，在土地方面陸續(xù)推出各項(xiàng)輔助措施。其中，此次涉案土地就屬于政府大幅資助的將軍澳工業(yè)村用地。而本次新意網(wǎng)申請(qǐng)司法復(fù)核的理?yè)?jù)在于，獲得補(bǔ)貼的HKSTP科技園沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行租約條款，讓相關(guān)數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商自行對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行分租，取得“不公平”競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。那么，是什么原因讓部分?jǐn)?shù)據(jù)中心不得不對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行分租呢?

　　土地有限性

　　眾所周知，數(shù)據(jù)中心作為互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，需占用一定土地資源，而涉及的用地成本既是數(shù)據(jù)中心核心投資指標(biāo)，也是造成分租最主要因素之一。據(jù)CBRE(世邦魏理仕)2019年全球住宅市場(chǎng)報(bào)告調(diào)查顯示，香港樓價(jià)位居全球榜首，平均樓價(jià)超過(guò)120萬(wàn)美元，每平方英尺均價(jià)2,091美元，相較第二名新加坡約高出一倍。

　　事實(shí)上，造成香港地價(jià)持續(xù)高企的因素很多，究其根本原因是香港可用土地資源供不應(yīng)求。首先從土地情況來(lái)看，香港地形以丘陵為主，香港總面積為1,106.66平方千米，已建設(shè)土地僅占24.3%，其中房屋用地占6.9%，數(shù)據(jù)中心所屬的工業(yè)用地占0.6%，75.7%為非建設(shè)或未建設(shè)范圍(如郊野公園、濕地、水塘、魚塘等等)。不管怎么說(shuō)，現(xiàn)在可供可用土地是十分有限的。

　　而人口方面，據(jù)香港統(tǒng)計(jì)處的最新香港人口推算報(bào)告稱，香港人口及家庭住戶數(shù)目預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)。但由于平均每戶人數(shù)持續(xù)下跌，家庭住戶數(shù)目較人口的增長(zhǎng)速度更快。不過(guò)即便如此，香港的土地供應(yīng)并不能與人口同步保持增長(zhǎng)。自2005年以來(lái)，香港的土地開發(fā)進(jìn)度甚慢，在2005年至2015年期間已開發(fā)土地僅400公頃，而上一個(gè)十年是它的15倍不止。而且現(xiàn)在香港每年的填海面積大幅減少、住宅落成量下跌、租金售價(jià)高漲，等等數(shù)據(jù)都可看出增加本地土地供應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急。

　　除此之外，從市場(chǎng)情況來(lái)看，近年來(lái)全球各地的土地開發(fā)商積極參與香港土地“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，內(nèi)地開發(fā)商更是主力軍之一。2016年，內(nèi)地開發(fā)商在香港特區(qū)政府招標(biāo)的住房用地總價(jià)值占比高達(dá)4成。次年，深圳龍光地產(chǎn)和廣州合景泰富建立的合資企業(yè)更是以168.6億港幣購(gòu)買香港一片住宅用地，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)超出市場(chǎng)估值近50%，創(chuàng)歷史新高。不難看出，即便香港土地成本之高讓人望而卻步，但依然受到資本追捧。

　　對(duì)高端數(shù)據(jù)中心和運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，可用可拍的土地便少之更少。此外數(shù)據(jù)中心土地不僅要求嚴(yán)格而且具有特色，在香港一般建造一家數(shù)據(jù)中心需要用到5000至10000平方米，先不說(shuō)數(shù)據(jù)中心大樓需要滿足樓底高度和供電規(guī)格、不可靠近危險(xiǎn)行業(yè)與災(zāi)害多發(fā)區(qū)域，且所在位置須可提供穩(wěn)定網(wǎng)絡(luò)連接和可靠且大量的電力供應(yīng)(較普通住宅樓高出10倍不止)。

　　多方策略及影響

　　針對(duì)以上情況，雖說(shuō)特區(qū)政府已推出不少措施以滿足迫切的用地需求，但是若想切實(shí)解決香港數(shù)據(jù)中心用地問(wèn)題，目前來(lái)看依然困難重重。

　　香港作為全球資訊與通訊科技樞紐，的確少不了特區(qū)政府多項(xiàng)促進(jìn)措施，但是大家可以看到，新批的可用數(shù)據(jù)中心土地及投標(biāo)依舊很少，措施主要還是圍繞現(xiàn)存可使用土地、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)大廈展開。例如，為數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商提供地價(jià)優(yōu)惠或者額外補(bǔ)貼，包括鼓勵(lì)善用工業(yè)大廈、推動(dòng)重建和改裝整幢或部分工廈為數(shù)據(jù)中心，以及修訂地契重建數(shù)據(jù)中心，其中就包括在將軍澳工業(yè)區(qū)預(yù)留土地作高端數(shù)據(jù)中心發(fā)展之用。

　　原因很簡(jiǎn)單，自千禧年后，香港本土制造業(yè)逐漸往內(nèi)地遷移，香港本地逐漸出現(xiàn)大量空置或低利用率的工業(yè)大廈和土地。為最大化土地效益，港府鼓勵(lì)合資格大廈或?qū)�合資格土地修改為數(shù)據(jù)中心用途。其中，將軍澳工業(yè)村(TKOIE)所在區(qū)域不但需求低而且遠(yuǎn)離市中心，立馬就獲得新數(shù)據(jù)中心選址的名額。

　　自2010年以來(lái)，雖說(shuō)各類新的商廈、工廈以及工業(yè)村數(shù)據(jù)中心已提供多個(gè)數(shù)據(jù)中心場(chǎng)地，滿足部分市場(chǎng)對(duì)服務(wù)器容量以及連接香港的需求。然而，合資格的可用土地?cái)?shù)量依舊很有限，相關(guān)供需平衡問(wèn)題尚未得到有效解決。再者，各類新型數(shù)據(jù)中心服務(wù)水平參差不齊，如部分工廈或商廈里的天花板高度、電纜、導(dǎo)管安裝存在許多限制，甚至有強(qiáng)制重建的風(fēng)險(xiǎn)，還有TKOIE的批租政策不允許租戶分租等等問(wèn)題，使得僅依賴單一渠道發(fā)展數(shù)據(jù)中心行業(yè)并不現(xiàn)實(shí)，不可滿足全球眾多數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商們的需求。

　　最近TKOIE事件再次升級(jí)，各界更是對(duì)關(guān)于租賃限制的含義等問(wèn)題進(jìn)行反復(fù)討論。所以，無(wú)論此次新意網(wǎng)是否上訴成功，還是科技園或涉事租戶是否需要支付大額罰金，都會(huì)對(duì)未來(lái)的香港數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響，因?yàn)槌�了土地供給問(wèn)題外，相關(guān)定義法規(guī)及潛在問(wèn)題也要盡早解決并規(guī)范化。

　　回到我們一開始的問(wèn)題，在成本高壓下，香港數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商們選擇把部分機(jī)房位置分租給第三者不僅可以減輕開支壓力，而且也可為公司帶來(lái)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。同樣，承租方也不需要花費(fèi)大量資源和時(shí)間在投標(biāo)、機(jī)房建設(shè)等事情上。既然是雙贏的辦法，為什么這次事件會(huì)引起如此大的反響呢?而且新意網(wǎng)還緊追不舍，在敗訴后繼續(xù)上訴呢?

　　下面我們來(lái)看幾組數(shù)據(jù)，據(jù)公開消息，2013年新意網(wǎng)投資約4.3億元，在將軍澳工業(yè)區(qū)外投得一幅數(shù)據(jù)中心用地，占地面積為11萬(wàn)平方尺(約1.2萬(wàn)平方米)。同樣位于該工業(yè)區(qū)內(nèi)的HKCOLO在2010年，則以8580萬(wàn)元的價(jià)格獲得約2萬(wàn)平方米的土地。對(duì)比一下不難發(fā)現(xiàn)，前者每平方米成本是后者的8倍以上，可見(jiàn)區(qū)內(nèi)相關(guān)用地費(fèi)用之低。還有媒體透露，區(qū)內(nèi)數(shù)據(jù)中心分租價(jià)格比外面便宜20%到30%。

　　其實(shí)科技園一開始在租賃條例里面已經(jīng)訂立了不少限制，其中就包括禁止分租和共享鋪位。所以新意網(wǎng)這次上訴論點(diǎn)里不僅提到法官清楚界定相關(guān)限制定義，應(yīng)該重新審視科技園與Global Switch等租戶之間的服務(wù)協(xié)議條款是否符合租賃限制政策，法官未就零售型和批發(fā)型數(shù)據(jù)中心服務(wù)商的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行區(qū)分，還有科技園方面違反“Tameside原則”未作充分查究，此前收到新意網(wǎng)的投訴后也并未嚴(yán)格執(zhí)法，甚至是無(wú)效……可見(jiàn)對(duì)各方來(lái)說(shuō)，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的爭(zhēng)論話題。

　　前面我們提到，既然區(qū)內(nèi)外土地價(jià)格相距甚大，是不是就意味著數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商拿不到這塊土地的名額就不用入場(chǎng)?或者說(shuō)其他地區(qū)的土地或數(shù)據(jù)中心就毫無(wú)吸引力呢?事實(shí)上，并不是。香港IDC新天域互聯(lián)擁有多家Tier 3+香港數(shù)據(jù)中心，以Equinix為例，十多年來(lái)Equinix在香港陸續(xù)開設(shè)5個(gè)數(shù)據(jù)中心。HK1、HK2、HK3位于荃灣區(qū)，HK4位于沙田區(qū)，而HK5位于TKOIE區(qū)外的日出康城對(duì)面位置，與新意網(wǎng)的MEGA Plus相鄰。還有很多其他機(jī)房品牌如新意網(wǎng)旗下的MEGA系機(jī)房一樣，分布在香港沙田、柴灣、觀塘等地。

　　與此同時(shí)，區(qū)內(nèi)土地也并不總是最好的選項(xiàng)，2013年，谷歌(Google)宣布放棄在將軍澳工業(yè)區(qū)里新建數(shù)據(jù)中心，即便此前它已獲得區(qū)內(nèi)2.7萬(wàn)平方米土地。對(duì)于成本上的猜測(cè)大部分人都保留意見(jiàn)，畢竟以谷歌的財(cái)力在香港建立數(shù)據(jù)中心應(yīng)該不足為慮。而且在2011年，這家互聯(lián)網(wǎng)巨頭曾公開表示將在該數(shù)據(jù)中心投資3億美元。這么多年過(guò)去了，或許今天我們可以從此次事件中反思其中的緣由。

　　新基建大潮來(lái)襲，數(shù)據(jù)中心作為有前途的利基市場(chǎng)之一，其潛在的較高收益率和不確定時(shí)期下波幅較小吸引了投資者的長(zhǎng)期關(guān)注和投入。隨著5G，物聯(lián)網(wǎng)(IoT)，人工智能等新概念逐漸被應(yīng)用，香港數(shù)據(jù)中心作為全球數(shù)據(jù)互聯(lián)樞紐提供全球連通性的作用和地位將會(huì)更大更高。

　　香港數(shù)據(jù)中心的未來(lái)依舊向好，只是我們或許需要尋覓一條最適宜出路，而非通過(guò)土地博弈，來(lái)獲得各個(gè)國(guó)家與各個(gè)領(lǐng)域的支持，充分發(fā)揮香港數(shù)據(jù)中心的作用，服務(wù)于全球互聯(lián)數(shù)據(jù)建設(shè)。