編輯 | 于斌

　　出品 | 于見(ID：mpyujian)

　　最近，一直活在“上市傳聞”中的房多多終于要準備上市了。10月9日，深圳市房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司正式向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書，擬進行首次公開募股(IPO)，計劃交易代碼為“DUO”。

　　10月24日，房多多向美國證券交易委員會(SEC)提交了招股說明書1號補充文件。根據(jù)最新的招股書顯示，房多多計劃于11月1日在美國納斯達克上市，通過首次公開募股(IPO)募集最多1.5億美元資金，用于增強研發(fā)能力，投資于技術(shù)、銷售、營銷和品牌推廣、營運資本、以及包括為補充業(yè)務(wù)、資產(chǎn)和技術(shù)進行的潛在投資和收購等其他一般企業(yè)用途。

　　如果不出意外，房多多的“被”上市之路將在幾天之后的11月畫上句號，房多多也有望成為中國產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)SaaS(軟件即服務(wù))第一股。

　　大約5年前，曾經(jīng)在萬科身居要職的肖莉突然宣布加入房多多，并公開表示自己的加入是為了幫助房多多上市。也是從那時候開始，房多多的上市傳聞就開始隔三岔五地被爆料。但由于近幾年房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化以及企業(yè)本身的一些原因，房多多的上市之路一直未能成行。更糟糕的是，從2015年的C輪融資后，在長達4年多的時間里，房多多再也沒有新的融資進賬了。這也就不難理解為什么房多多對資金的渴望從來不加掩飾。

　　如果此次上市能夠成功，這無疑將幫助房多多募集資金，解決“燃眉之急”。不過，房多多能否順利“圓夢”還有待時間驗證，因為從它此次遞交的招股書中我們還是能看到暴露出來的不少問題。

　　房多多連虧六年終盈利，但多項數(shù)據(jù)存疑

　　房多多成立于2011年10月10日，從成立到2016年，房多多的虧損也持續(xù)了六年。根據(jù)招股書顯示，2016年房多多營收為14.76億，2017年營收17.09億元，2018年為22.82億元，2019年上半年此數(shù)據(jù)為16.04億元。

　　可見，近幾年房多多的營收數(shù)據(jù)在逐步增長，根據(jù)2019年上半年的數(shù)據(jù)來看，今年全年營收有望超過2018年。不過與營收的持續(xù)增長不同，在凈利潤表現(xiàn)方面，2011年至2016年房多多一直在虧損中，直到2017年這樣的局面才有所改善。根據(jù)招股書顯示，2016年房多多的凈利潤為-3.32億元，到了2017年，房多多終于扭虧為盈，實現(xiàn)盈利65萬元，2018年則進一步盈利至1.04億元，2019年上半年盈利1億元，相比2018年同期的3763萬元增幅達到了166.6%。

　　對于為何能在連虧六年后實現(xiàn)盈利并保持大幅增長，房多多表示是由于公司的創(chuàng)新計劃和其他增值服務(wù)部分收入的增加，主要有銷售激勵收入、特許經(jīng)營收入、金融服務(wù)收入、貸款便利服務(wù)收入以及向注冊代理人和市場參與者提供的其他增值服務(wù)收入。

　　不過較為反常的是，在招股書中顯示，2016-2018年，創(chuàng)新計劃和其他增值服務(wù)收入分別只有0.5億元、1.47億元和2.48億元，今年上半年該數(shù)據(jù)為0.67億元，與去年同期的1.17億元相比，幾近腰斬。很顯然，創(chuàng)新計劃和增值服務(wù)的收入增長并不足以讓房多多“扭虧轉(zhuǎn)盈”。

　　正是出于對創(chuàng)新計劃和其他增值服務(wù)收入部分的穩(wěn)定盈利能力的不確定，不少業(yè)內(nèi)人士對房多多的后續(xù)盈利表達了質(zhì)疑，房多多也承認了此項擔憂，在其招股書中提到，“我們自2011年至2016年成立時發(fā)生凈虧損，2016年曾凈虧損人民幣3.321億元。我們最近的增長和盈利能力主要受到市場交易量增長的推動以及我們的創(chuàng)新計劃和其他增值服務(wù)業(yè)務(wù)。我們可能無法繼續(xù)增長或維持歷史增長率或盈利能力”。

　　不僅是對持續(xù)盈利能力的質(zhì)疑，對盈利數(shù)據(jù)真實性的質(zhì)疑聲也不斷涌現(xiàn)。2017年被認為是房多多盈利的關(guān)鍵之年，在這一年，房多多終結(jié)了連續(xù)六年的虧損局面成功實現(xiàn)盈利，但是當年的盈利數(shù)據(jù)被指是通過“裁掉一半員工”才得以獲得的“虛假繁榮”。

　　根據(jù)招股書顯示，2016年房多多凈虧損為3.32億元，2017年轉(zhuǎn)為盈利65萬元，2018年持續(xù)盈利至1.04億元，2019年上半年盈利更達1億元。有媒體梳理發(fā)現(xiàn)，房多多盈利的轉(zhuǎn)折與大規(guī)模的裁員不無關(guān)系。

　　招股書中提到，房多多2016年-2018年的營收數(shù)據(jù)分別為14.76億、17.09億元，、22.82億元，凈利潤分別是-3.32億元、65萬、1.04億，同期對應(yīng)的銷售和市場費用、產(chǎn)品研發(fā)費用、一般及行政費用分別高達5.92億元、3.86億元、4.07億元。

　　在這三組數(shù)據(jù)中，除了營收和凈利潤逐年增長以外，在被稱為盈利轉(zhuǎn)折點的2017年，銷售和市場費用等“三費”減少了2個多億，同比2016年降幅達到35%，這也就意味著，“三費”的下調(diào)是促成房多多轉(zhuǎn)虧為盈的關(guān)鍵一步。

　　而在這三費的組成中，2016年-2018年產(chǎn)品研發(fā)費用的變化并不大，分別是1.8億元、1.9億元、2.0億，銷售和市場費用所占比例不高，并不是三費下調(diào)的大頭，而一般及行政費用的下降則極為明顯，這一科目的費用在2016年、2017年、2018年分別為3.11億元、1.56億元、1.45億元。值得注意的是，在2017年，該費用直接下降了一半。

　　通常來說，一般及行政費用主要包括支付給公司雇員的工資、福利以及公司運營的日常開支。這一部分費用的大幅下降，很難讓人不去聯(lián)想房多多大規(guī)模裁員的“傳聞”。

　　房多多近幾年的員工數(shù)量的變化也驗證了這一觀點。根據(jù)招股書顯示，2016年底、2017年底、2018年底，房多多的員工數(shù)分別為2754人、1402人和1353人�？梢院苊黠@看出，2017年房多多的員工數(shù)減少了將近一半。這也是為什么會有人說房多多的“盈利”靠的是裁掉半數(shù)員工得來的。

　　多次轉(zhuǎn)型失利，“SaaS”或是個偽命題

　　對企業(yè)來說，沒有“護城河”是非常致命的。成立于2011年的房多多，苦熬了八年，但似乎一直沒有找到自己的“護城河”。

　　2011年，中國樓市進入“黃金時代”，房地產(chǎn)是個大蛋糕，涉及到房地產(chǎn)的各個分支端口都在伺機而動，地產(chǎn)電商房多多也在此時應(yīng)運而生。創(chuàng)立初期，房多多走的是B2B的模式，從開發(fā)商拿項目然后分給二手門店銷售。彼時房產(chǎn)市場以賣方為主導(dǎo)，手握龐大的中介門店、經(jīng)紀人資源的房多多無疑成為“當紅辣子雞”。

　　2012年、2013年，房多多的發(fā)展進入加速賽道，平臺交易額在一年內(nèi)從40億漲到400億，翻了十倍。到了2014年，地產(chǎn)進入調(diào)整年，一系列的調(diào)控政策讓市場逐漸下行，此時，中介掌握著龐大的有購房需求的客戶資源，房多多作為開發(fā)商與中介之間的“橋梁”，自然受到了開發(fā)商的熱捧，房多多也迎來了企業(yè)生涯的高潮。這一年，房多多平臺交易額高達2000億元，并獲得了5250萬美元的B輪融資，同年，前萬科高管肖莉的高調(diào)加入也讓房多多賺足了眼球，似乎“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”這條路前途一片光明。

　　2015年，房多多獲得了C輪融資2.23億美元，也是截至目前為止它的最后一次融資，彼時房多多的估值已經(jīng)達到10億美元。但是房地產(chǎn)市場“下行”的情況并沒有改善，房多多開始選擇進軍地產(chǎn)金融服務(wù)，尋求新的營收增長點。

　　但在2016年，住建部、發(fā)改委等七個部門聯(lián)合發(fā)出的一份文件，直接擊碎了房多多的地產(chǎn)金融夢。根據(jù)發(fā)文要求，中介機構(gòu)被禁止提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，電商團購費也被明令禁止。這無疑是給了房多多“當頭一棒”。

　　“地產(chǎn)+金融”這條路走不通了，房多多開始將目光投向二手房市場，并推出了二手房“直買直賣”的模式。所謂“直買直賣”模式，其實就是讓買賣雙方直接約看房，直接談價格，房多多作為媒介平臺只收取2999元的服務(wù)費和“0.3%×房價”的交易保障費，這與中介動輒2到3個點的收費標準相比，確實很便宜。

　　明碼標價、去中介化避免了中介“吃差價”的情況，但房產(chǎn)交易和在電商上做買賣不同，房產(chǎn)交易是高額、低頻的行為，房多多的“降價”無疑將自己置于了“薄利但無法多銷”的境地。另外，房產(chǎn)交易中涉及的各個環(huán)節(jié)、法律責任、專業(yè)知識等都需要房產(chǎn)中介這樣的專業(yè)機構(gòu)的參與與協(xié)助，單純靠買賣雙方的單線溝通顯示是行不通的。

　　而且，將房源放在平臺售賣，原本可以委托給中介的咨詢、看房服務(wù)被強壓到了賣方身上，對于賣方來說，增加了更多繁雜的環(huán)節(jié)，而后續(xù)資格審核、產(chǎn)權(quán)過戶、契稅繳納等環(huán)節(jié)也讓賣方獨立銷售房源成為幾乎不可能的事情。

　　事實也證明，房多多的去中介化革命并不奏效，還反過來革了房多多自己的命，從那時起，房多多的命運開始急轉(zhuǎn)直下。從“直買直賣”的失利后，在隨后的三年內(nèi)，房多多如“失聲”一般消失在公共視野，房多多創(chuàng)始人段毅也不再出席公開活動。

　　直到今年的3月6日， 一場“趨勢與掘金-行業(yè)流動性緊縮下的房地產(chǎn)服務(wù)新機遇”的峰會在深圳舉行，房多多再次活躍在大眾視野。

　　在會上，段毅做出了“9個堅持，3個承諾”，承諾做獨立平臺，不自雇一個經(jīng)紀人，不開一個線下店;捍衛(wèi)每一個平臺商戶的正當利益;不侵占任何一個商戶的私有數(shù)據(jù)。與此同時，房多多推出了一系列的數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品，幫助經(jīng)紀人更科學(xué)地完成交易。

　　由此可見，房多多徹底放棄了“直買直賣”的模式，從原來“搶中介”的生意變成了做“中介經(jīng)紀人”的生意，并冠上了高大上的名頭——SaaS。在招股書中，房多多也將企業(yè)定位為了“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)SaaS領(lǐng)域的主流玩家”。

　　房多多的SaaS服務(wù)是指公司通過使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、云技術(shù)和大數(shù)據(jù)，為中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀商戶量身打造SaaS解決方案，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易的關(guān)鍵資源，包括房、客、資金和交易數(shù)據(jù)的在線聚合，賦能房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的升級。

　　看上去，SaaS更像是為經(jīng)紀人提供大數(shù)據(jù)的分析工具支持，以幫助房源更高效的成交。但是，這樣的模式，還是存在著相當多的問題。

　　首先，中介門店的地緣屬性比較強，對于單個門店而言，既然中介門店就可以獲得周邊的目標客戶，房多多平臺就顯得可有可無。同時，對于需要買房的客戶來說，通常會選擇中介帶看，相關(guān)的費用也更愿意直接付給中介，在這種情況下，中介也無需通過房多多平臺進行費用結(jié)算，那么房多多在其中所能起到的作用對買房客戶是的增益不太明顯。

　　基于這樣的考慮，有不少業(yè)內(nèi)人士對房多多的盈利模式表示出了擔憂。房多多的盈利主要來自于經(jīng)紀人對增值產(chǎn)品的付費，以及在新房領(lǐng)域與經(jīng)紀人共分傭金提成，在這樣的模式下，平臺對經(jīng)紀人的依賴將導(dǎo)致后續(xù)流量增長的不確定性較大，而平臺是否能有力的監(jiān)管到經(jīng)紀人的“飛單”行為也需要打上一個問號，畢竟，在高利益的驅(qū)動下，用戶和經(jīng)紀人極有可能避開平臺做線下交易。

　　2019年上半年，美國三家SaaS軟件公司成功上市，股價也是一路飆升，或許是看到了國外SaaS巨頭的喜人形勢，房多多大有要做“中國產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)SaaS第一股”的勢頭。但成長的土壤不同，必然會給房多多的發(fā)展帶來更多風(fēng)險因素。

　　在國內(nèi)，客戶已習(xí)慣于線下看房、選房的模式，即便是這樣面對面的形式也仍然存在著不少“坑”，客戶并不會保持100%的信任。雖然說房多多可以將經(jīng)紀人的行為記錄，但避免不了經(jīng)紀人的刻意“避道”，行業(yè)亂象也不可能在短時間內(nèi)被規(guī)范起來。反觀美國SaaS行業(yè)的發(fā)展已進入成熟階段，并形成了完善的生態(tài)鏈，美國企業(yè)也養(yǎng)成了為SaaS付費的習(xí)慣。但對于國內(nèi)來說，每個城市的情況都不盡相同，大規(guī)模的“復(fù)制粘貼”并不能起到期望的效果。

　　2019年8月，易觀千帆指數(shù)發(fā)布了一份關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)交易平臺的月活指數(shù)數(shù)據(jù)，其中安居客的月活指數(shù)為1928萬，鏈家的月活指數(shù)為542.4萬，房天下的月活指數(shù)為353.1萬，而房多多的月活指數(shù)僅為21.8萬。很顯然，安居客、貝殼找房、鏈家、房天下等平臺的市場份額都遠遠高于房多多。三年的時間，市場上已經(jīng)崛起了一個又一個的房產(chǎn)交易平臺，房多多的市場號召力已江河日下。

　　段毅曾說，“我們用3年時間，花3億買來了一個教訓(xùn)”，這是給“直買直賣”最慘痛的注腳。沉寂了三年后，段毅帶著“SaaS”沖刺美股上市，期望逆勢翻盤，但做生意就像談戀愛，錯過了就可能是一輩子。