據(jù)外媒報(bào)道，共享辦公巨頭WeWork不斷擴(kuò)張的速度讓很多銀行家都望而卻步，不敢再投入更多的資金任由其這樣發(fā)展下去。

　　倫敦一棟辦公樓的業(yè)主與一家想要全部八層樓的公司協(xié)商了一份租約。但令他感到吃驚的是，荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING Groep NV)的銀行家們拒絕給WeWork提供資金支持，因而毀了這份租約。

　　荷蘭國(guó)際集團(tuán)之所以停止提供資金支持，是因?yàn)閱我蛔鈶?hù)WeWork將要負(fù)責(zé)承擔(dān)所有的租金。這家荷蘭銀行并不是唯一這樣做的銀行。歐洲的銀行對(duì)于這家共享辦公巨頭的投資熱情正在降溫。

　　九年前，這家公司在紐約蘇豪區(qū)(SoHo)的一棟公寓式建筑中租下了六層樓開(kāi)始了自己的共享辦公業(yè)務(wù)，現(xiàn)在它在世界各地?fù)碛?500萬(wàn)平方英尺(420萬(wàn)平方米)的辦公空間。這幾乎相當(dāng)于費(fèi)城商業(yè)中心的所有辦公空間。

　　許多為WeWork租賃辦公樓提供融資的銀行和投資者對(duì)于WeWork的擴(kuò)張開(kāi)始采取更加謹(jǐn)慎態(tài)度。記者采訪(fǎng)了歐洲17家銀行、信貸基金、房東和房地產(chǎn)債務(wù)經(jīng)紀(jì)商高管。這些人表示，歐洲各銀行正在逐步退出WeWork。

　　荷蘭國(guó)際集團(tuán)的一位代表拒絕對(duì)此置評(píng)。

　　軟銀變卦

　　在WeWork的迅速崛起的時(shí)候，我們做生意的方式也發(fā)生了巨大變化。該公司利用零工經(jīng)濟(jì)，滿(mǎn)足了人們對(duì)靈活的、短期的辦公空間的需求。它的休閑、時(shí)髦的設(shè)計(jì)符合城市流行的嬉皮士文化。甚至一些藍(lán)籌股公司現(xiàn)在也想要使用WeWork的共享辦公空間。許多擁有大量風(fēng)險(xiǎn)投資的初創(chuàng)公司發(fā)現(xiàn)，WeWork的辦公室非常合適它們。

　　隨著WeWork從波士頓到曼谷不斷變革商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，WeWork引起了日本企業(yè)集團(tuán)軟銀的注意。這家日本企業(yè)集團(tuán)于2017年首次向該公司注資，迄今已投入100多億美元。在最近一次投資之后，WeWork獲得了470億美元的估值。

　　在一定程度上，WeWork是自己成功的犧牲品。它已經(jīng)是倫敦和紐約商業(yè)地產(chǎn)的最大私人占有者。一些歐洲銀行表示，它們不愿增加對(duì)一家公司的敞口。它的商業(yè)模式——通過(guò)長(zhǎng)期租約鎖定辦公空間，然后出租給短期租戶(hù)——對(duì)其他人來(lái)說(shuō)很難接受。

　　即便是軟銀的支持也有負(fù)面影響。今年1月，該公司向WeWork追加了60億美元。但后來(lái)，軟銀放棄了它原先宣布的斥資160億美元收購(gòu)WeWork控股權(quán)的計(jì)劃。這一決定嚇到了一些貸款公司。

　　Investec Plc房地產(chǎn)貸款公司的聯(lián)席主管西蒙-布魯克斯(Simon Brooks)表示：“當(dāng)有一個(gè)投資者說(shuō)，它將投入巨額資金，然后又突然變卦的時(shí)候，你自然會(huì)擔(dān)心是什么導(dǎo)致了這一局面。”Investec Plc為WeWork在倫敦的兩座大樓提供了融資。

　　“投資額度已經(jīng)用完”

　　WeWork的高管承認(rèn)，他們必須與銀行建立關(guān)系。畢竟，這家公司去年虧損了19億美元。它發(fā)行的7.02億美元債券被評(píng)為垃圾債券。WeWork的首席發(fā)展官格蘭尼特-崗巴拉(Granit Gjonbalaj)表示，公司正在“不斷加強(qiáng)”這些聯(lián)系。“我們與他們接觸越多，他們就越意識(shí)到WeWork對(duì)房地產(chǎn)的積極影響。”他在電子郵件中說(shuō)

　　但WeWork副董事長(zhǎng)邁克爾-格羅斯(Michael Gross)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)回避該公司的說(shuō)法提出了質(zhì)疑。

　　格羅斯在一次采訪(fǎng)中表示：“我們正在進(jìn)行大量的交易，或轉(zhuǎn)售，或進(jìn)行再融資購(gòu)置房產(chǎn)。”隨著我們不斷地拓展業(yè)務(wù)，“我們變得越來(lái)越嫻熟了。”他說(shuō)，為了安撫貸款人，該公司并未對(duì)其提供的擔(dān)�；蜃鈶�(hù)激勵(lì)政策做出重大改變。

　　風(fēng)險(xiǎn)在于，如果更多的銀行效仿荷蘭國(guó)際集團(tuán)的做法，那么WeWork可能難以維持其在歐洲的快速擴(kuò)張。在全球范圍內(nèi)，該公司掛牌出租30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的630個(gè)辦公空間。這樣的發(fā)展速度是該公司獲得較高估值的重要基礎(chǔ)，也使其有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。例如，Regus母公司IWG Plc，其市值僅為22億英鎊(約合29億美元)，盡管它比WeWork擁有更多的辦公空間，而且去年實(shí)現(xiàn)了盈利。

　　倫敦是世界上最大的共享辦公城市，這使它成為WeWork的主要市場(chǎng)。在商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)市場(chǎng)，許多銀行、信貸基金、保險(xiǎn)公司和其他貸款機(jī)構(gòu)至少為一座WeWork大樓提供了資金，目前它們正在考慮是否再資助WeWork擴(kuò)張。

　　仲量聯(lián)行(Jones Lang LaSalle Inc)負(fù)責(zé)債務(wù)咨詢(xún)的董事戴維-巴里(David Barry)表示：“很多貸款公司都有自己的投資額度。對(duì)其中一些公司來(lái)說(shuō)，它們給予WeWork的投資額度現(xiàn)在已經(jīng)用完。”

　　共享辦公的概念本身使貸款人對(duì)辦公樓的估價(jià)變得復(fù)雜，特別是當(dāng)一個(gè)租客拿走了大部分的辦公空間時(shí)。如果辦公室租金下降，客戶(hù)搬到更便宜的辦公地點(diǎn)，那么WeWork的長(zhǎng)期租約就會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　即使是愿意公開(kāi)談?wù)揥eWork大樓融資問(wèn)題的貸款機(jī)構(gòu)也承認(rèn)WeWork的商業(yè)模式存在挑戰(zhàn)。

　　英國(guó)最大的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)之一Deutsche PfandBriefbank AG的副首席執(zhí)行官托馬斯-肯特根(Thomas Koentgen)說(shuō)，即使借款人愿意支付更高的利率，“我們也不會(huì)百分之百地投資共享辦公。”該銀行為一些共享辦公空間供應(yīng)商提供了資金;肯特根沒(méi)有說(shuō)明WeWork是否也在其中。

　　令人淚目的巨大虧損

　　WeWork遇到的阻力還在于它自己通常不會(huì)簽訂租約。它創(chuàng)建了單獨(dú)的公司來(lái)處理各個(gè)建筑物的租賃事宜。對(duì)于包括英國(guó)和德國(guó)在內(nèi)的一些國(guó)家的貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，該公司多出的結(jié)構(gòu)設(shè)置是一個(gè)令人擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題。這些國(guó)家的貸款法規(guī)非常強(qiáng)調(diào)支付租金的公司的信用評(píng)級(jí)。

　　談到此事的高管表示，作為一家私營(yíng)公司，WeWork不必像其公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那樣披露那么多的財(cái)務(wù)信息，而且銀行在決定是否發(fā)放貸款時(shí)，并不總是能夠獲得它們想要的所有細(xì)節(jié)。有關(guān)該公司財(cái)務(wù)狀況的大多數(shù)信息來(lái)自它向其債券投資者提供的文件。

　　漢堡商業(yè)銀行(Hamburg Commerce Bank AG)房地產(chǎn)跨境業(yè)務(wù)主管邁克爾-溫道夫(Michael Windoffer)表示：“如果我們有一家信用一流的公司租用這座大樓，那么我們就可以確�，F(xiàn)金流在10年或15年內(nèi)是安全的。這與將承租合同交給信用狀況不明確的租戶(hù)是不同的。”

　　這些高管說(shuō)，可以肯定的是，在黃金地段或WeWork占市場(chǎng)份額較小的地方，一些貸款機(jī)構(gòu)將考慮為WeWork租賃辦公樓提供貸款。

　　愛(ài)爾蘭銀行集團(tuán)(Bank of Ireland Group Plc)最近為WeWork提供貸款，供其租賃在倫敦金融中心英國(guó)央行附近的“一號(hào)家禽”。

　　據(jù)Nuveen房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)債務(wù)策略的高級(jí)主管肖恩-考夫曼(Shawn Kaufman)說(shuō)，長(zhǎng)期租戶(hù)的存在也有助于贏得貸款機(jī)構(gòu)的支持。該公司為WeWork在歐洲的兩處房產(chǎn)提供了融資。他說(shuō)，這類(lèi)公司的信用評(píng)級(jí)往往比共享辦公公司本身還高，這使得銀行感到放心。這些信用評(píng)級(jí)很高的租戶(hù)約占WeWork客戶(hù)的32%。

　　在2014年抵達(dá)倫敦后，WeWork花了數(shù)年時(shí)間說(shuō)服房東們，它注重時(shí)尚休閑的辦公室設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)和按月支付租金的靈活性，這些優(yōu)勢(shì)將會(huì)讓它成為贏家。該公司在該市經(jīng)營(yíng)的近50處房產(chǎn)證明了這一點(diǎn)。

　　WeWork現(xiàn)在正在向銀行展示自己的優(yōu)勢(shì)。這樣做的部分原因是為了鼓勵(lì)貸款人忽略因快速擴(kuò)張導(dǎo)致的令人淚目的巨大虧損，轉(zhuǎn)而去關(guān)注商業(yè)模式正在發(fā)揮作用的證據(jù)：它現(xiàn)有的辦公地點(diǎn)都在賺錢(qián)，平均入住率為80%;去年的營(yíng)收增長(zhǎng)了一倍多，達(dá)到了18億美元。

　　打車(chē)服務(wù)公司優(yōu)步和Lyft也利用了零工經(jīng)濟(jì)的浪潮，證明了虧損并不一定是高估值的障礙，也不一定是首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)的潛在障礙。WeWork還沒(méi)有透露何時(shí)會(huì)進(jìn)行IPO。

　　“在很大程度上，這是一個(gè)提高人們認(rèn)識(shí)的過(guò)程。”WeWork的格羅斯說(shuō)。“我們正在創(chuàng)造一個(gè)新類(lèi)別，一種利用辦公空間的新形式。”(騰訊科技審校/樂(lè)學(xué))