高層煥新 云南城投謀求破繭新生

　　經(jīng)過艱難的轉(zhuǎn)型深水區(qū)，云南城投置業(yè)股份有限公司(以下簡稱“云南城投”)于8月5日公告完成新一輪的交接。崔鎧因工作調(diào)整，不再擔(dān)任總經(jīng)理職務(wù)，但其將繼續(xù)擔(dān)任公司董事長、董事及董事會下設(shè)專門委員會委員等職務(wù)。同時，李揚(yáng)也因工作調(diào)整，不再擔(dān)任副總經(jīng)理職務(wù)，但獲聘為公司總經(jīng)理，任期3年。此前的7月31日，云南城投原董事長孔薇然剛剛因“工作調(diào)整”辭去所有職務(wù)。

　　作為云南首家上市房企，云南城投曾是云南的明星企業(yè)，是最早走出云南、布局全國的云南本土企業(yè)。但隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行調(diào)整，云南城投早于2019年出現(xiàn)流動性緊張。隨后的幾年里，公司通過資產(chǎn)處置、債務(wù)重組、精細(xì)化管理等手段，實(shí)現(xiàn)虧損逐年大幅降低，抗風(fēng)險能力進(jìn)一步提高，主營業(yè)務(wù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　“春江水暖鴨先知，云南城投是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中最早開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的，雖然不能說已經(jīng)完全轉(zhuǎn)型成功，但相較其他房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司已經(jīng)度過了最危急的時刻，未來的主題是發(fā)展，是圍繞公司整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋求突破的階段。”原南方289產(chǎn)業(yè)研究院執(zhí)行院長姚丙認(rèn)為，云南城投此次管理團(tuán)隊(duì)的變動與其公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的階段性有關(guān)。

　　云南城投管理團(tuán)隊(duì)，精細(xì)化治理或?yàn)橹攸c(diǎn)

　　公開資料顯示，云南城投新任董事長崔鎧，1981年12月出生，擁有工商管理碩士、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，是中級經(jīng)濟(jì)師、注冊會計(jì)師。曾任云南城投財(cái)務(wù)副總監(jiān)，2021年9月至2023年12月兼任財(cái)務(wù)總監(jiān)，2021年10月當(dāng)選為董事，2023年5月開始出任總經(jīng)理至今，直到接任董事長。而總經(jīng)理職務(wù)由出生于1983年、畢業(yè)于云南大學(xué)市場營銷教育專業(yè)的李揚(yáng)擔(dān)任。李揚(yáng)是云南城投的“老人”，從戰(zhàn)略投資部副經(jīng)理晉升至副總經(jīng)理。

　　“從履歷看，崔鎧有經(jīng)濟(jì)學(xué)背景，在財(cái)務(wù)、投資方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)和人脈，更有利于解決轉(zhuǎn)型發(fā)展中的復(fù)雜矛盾。”姚丙認(rèn)為，房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時代，今后大規(guī)模的投資并購將難以為繼，存量資產(chǎn)運(yùn)營能力將決定一個公司的未來。“公司可能是希望通過資本運(yùn)作手段，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、投資以及各業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，推動公司精細(xì)化治理。”

　　“瘦身健體”躍過“危機(jī)”

　　云南城投作為傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市綜合開發(fā)企業(yè)，曾走過一段快速擴(kuò)張的道路，其城市地產(chǎn)、文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品系列覆蓋國內(nèi)多個省市。2019年以來，云南城投開始實(shí)施“瘦身健體”和轉(zhuǎn)型發(fā)展，分批次對旗下部分資產(chǎn)進(jìn)行出售。

　　2020年，公司向控股股東云南康旅集團(tuán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓“銀泰系”11家子公司的股權(quán);2021年，公司以公開掛牌及非公開協(xié)議方式，出售云南城投置地等20余家下屬企業(yè)股權(quán)，以及冕寧康元、陜西普潤達(dá)投資2家下屬公司股權(quán)。2022年4月20日，云南城投再發(fā)公告，出售包括龍江公司、昆明城海、西安東智等在內(nèi)的20家下屬公司股權(quán)。

　　2025年6月17日，云南城投公告重大資產(chǎn)重組新進(jìn)展：通過出售14家子公司股權(quán)累計(jì)收回44.46億元資金，其中10家已完成工商變更，但寧波銀泰等4家公司尚未完成變更登記。

　　“由于有云南省以及母公司的支持，云南城投先于其他房企開始轉(zhuǎn)型，雖然也承受了部分資產(chǎn)減值壓力和債務(wù)壓力，但總體實(shí)現(xiàn)了多數(shù)低效資產(chǎn)的剝離，以及大規(guī)模債務(wù)的化解。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于云南城投問題暴露較早，在房地產(chǎn)大幅波動之前已做好了“渡難關(guān)”的準(zhǔn)備。

　　2021年，在云南城投宣布轉(zhuǎn)型兩年后，國內(nèi)頭部房企紛紛陷入資產(chǎn)減值“危機(jī)”，而這種狀況仍在持續(xù)。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和信用風(fēng)險壓力持續(xù)顯現(xiàn)，6大頭部房企當(dāng)期計(jì)提各類減值損失合計(jì)超580億元，較2024年同期增長21.3%，其中存貨跌價準(zhǔn)備占資產(chǎn)減值總額75%以上。

　　2022年，云南城投成功“摘帽”之后隨即宣布轉(zhuǎn)型，依靠公司較早布局的商管、物業(yè)板塊，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的基本開局。公開資料顯示，近年來云南城投一直圍繞物業(yè)、商管兩大主業(yè)，發(fā)展文旅服務(wù)、展會服務(wù)、公共服務(wù)、康養(yǎng)服務(wù)。

　　轉(zhuǎn)型初見成效，簽約面積大幅增長

　　2025年4月，云南城投年報顯示，截至2024年12月31日，公司物業(yè)板塊簽約面積達(dá)849.41萬平方米。業(yè)務(wù)類型從最初的住宅物業(yè)服務(wù)、商寫物業(yè)服務(wù)、園林綠化管養(yǎng)拓展至營銷案場特約服務(wù)、食堂運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)、高校服務(wù)、醫(yī)院服務(wù)、企事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。在國內(nèi)房地產(chǎn)增量持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)競爭加劇的大背景下，云南城投物業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)逆勢增長，合約規(guī)模較公司轉(zhuǎn)型之初已翻倍。

　　通過公開信息可以看到，云南城投物業(yè)板塊在SOP標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，遵循質(zhì)價相符、可復(fù)制、可持續(xù)、成本收益匹配等原則，建立差異化服務(wù)體系，打磨物業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)的服務(wù)模型。圍繞住宅、寫字樓、營銷中心案場3種業(yè)態(tài)，打造“舒享、優(yōu)享、悅享、臻享、尊享”五大服務(wù)等級及標(biāo)準(zhǔn)體系，建立健全《管家服務(wù)運(yùn)行管理制度》、《客戶拜訪管理工作規(guī)程》等20余項(xiàng)配套制度、規(guī)程。通過開展管家網(wǎng)格化服務(wù)、星級管家認(rèn)證持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)，有效提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)的全面升級。

　　“過去的物業(yè)公司就是地產(chǎn)公司高速發(fā)展的副產(chǎn)品，簽約面積基本就是地產(chǎn)公司項(xiàng)目交付面積，而現(xiàn)在物業(yè)公司必須在競爭激烈的市場中去主動拓展發(fā)展空間。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，云南城投物業(yè)板塊的逆勢增長動力主要來源于業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)大，拉動了非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的增長。公司通過“私域服務(wù)+公共服務(wù)”衍生出物業(yè)服務(wù)與康養(yǎng)、文旅、展會、學(xué)校、醫(yī)院、政府設(shè)施等多形態(tài)的服務(wù)體系，拓寬了物業(yè)板塊的發(fā)展路徑。

　　以差異化突破商管內(nèi)卷

　　截至2024年12月31日，公司運(yùn)營管理大型購物中心及其他商業(yè)項(xiàng)目共20個(含籌備項(xiàng)目)，主要分布于杭州、寧波、臺州、廣州、昆明、成都等城市，簽約面積251.38萬㎡。其中：自持項(xiàng)目2個，受托管理關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目13個，受托管理第三方項(xiàng)目5個。報告期內(nèi)，云泰商管在營項(xiàng)目銷售額同比增長14%，經(jīng)營收入同比增長4%，客流車流同比增幅約14%。

　　多年來，公司通過整合品牌資源，推廣協(xié)同、資源共享，有機(jī)融合了購物中心、街區(qū)商業(yè)及特色商街等多種業(yè)態(tài)，打造“茶馬花街”“云泰PARK”等品牌序列。目前，公司品牌資源庫共計(jì)品牌7,270個，在營合作品牌1,924個。

　　數(shù)據(jù)顯示，商管板塊營收保持4%的增長，與14%的客流增長存在反差。“由于土地配置等因素，大型購物中心在各個城市都呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，競爭十分激烈。而3到5公里內(nèi)的社區(qū)商業(yè)卻始終停留在1.0或2.0時代。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，誰能將更高品質(zhì)、更個性化、更具在地性，并突出人文關(guān)懷的產(chǎn)品推向社區(qū)，誰將贏得未來。而云南城投商管板塊似乎正在準(zhǔn)備用差異化產(chǎn)品突破市場內(nèi)卷。

　　位于西山腳下的茶馬花街，通過突出在地性，差異化，這條僅僅300米長的商業(yè)街每年吸引游客超過600萬人次，成為了知名網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，如今已是昆明西山景區(qū)不可分割的部分。

　　“轉(zhuǎn)型本就伴隨陣痛，尤其在目前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要背負(fù)上一個發(fā)展周期帶來的沉重債務(wù)，并面對市場下行帶來的壓力。”姚丙認(rèn)為，雖然云南城投的經(jīng)營利潤尚不能完全覆蓋資產(chǎn)減值損失和財(cái)務(wù)成本，但主營業(yè)務(wù)的持續(xù)成長為公司未來發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“物業(yè)和商管都是直面C端客戶的業(yè)務(wù)，C端業(yè)務(wù)往往有一個從量變到質(zhì)變的過程，掌握C端也就掌握了多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的主動權(quán)，當(dāng)客戶積累到某個點(diǎn)后會出現(xiàn)爆發(fā)式增長。”

　　2024年，云南城投年報顯示，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.29億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-4,945.92萬元，較2023年減虧2,637.36萬元。商管及物業(yè)管理業(yè)務(wù)合并收入12.29億元，占公司總營收的63.73%。

　　“商業(yè)+文旅、商業(yè)+城市空間運(yùn)營;物業(yè)+康養(yǎng)服務(wù)、物業(yè)+旅游管理、物業(yè)+公共服務(wù)、物業(yè)+會展服務(wù)。”近年來，云南城投始終聚焦“發(fā)展成為城市綜合服務(wù)運(yùn)營商”的長期戰(zhàn)略定位，在政策推動與市場機(jī)遇的雙重驅(qū)動下突破服務(wù)邊界，深度參與城市治理，挖掘城市服務(wù)市場潛力。新的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)上任，云南城投是繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，還是等待瓜熟蒂落，以服務(wù)優(yōu)勢全面主導(dǎo)某個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不得而知?但可以明確的是，云南城投轉(zhuǎn)型發(fā)展已進(jìn)入全新階段。